The future of global
office demand

La demanda de espacios de oficinas está directamente relacionada con la economía: normalmente, en tiempos de crisis, la demanda en este sector cae a la par que los niveles de empleo, y las empresas adoptan una estrategia de ahorro de efectivo. Sin ninguna duda, la pandemia se ha traducido en una recesión a escala mundial y, a corto plazo, esta situación tendrá un impacto directo en la demanda de oficinas. No obstante, en vista del éxito de la implantación a gran escala del trabajo desde casa, actualmente cabe preguntarse si, a largo plazo, este será el catalizador final de los espacios de oficinas.

No se trata de una cuestión tan sencilla como se suele pensar, dado que el aumento del teletrabajo no equivale directamente a un descenso de la demanda de espacios de oficinas. Existe un sinfín de factores adicionales que debemos analizar, como la densidad, la rentabilidad financiera, la productividad y la tecnología. Antes de analizar estos factores, debemos pararnos a pensar para determinar la función y el propósito de las oficinas desde el punto de vista tanto de las empresas como de los empleados.

Desde la perspectiva de los inquilinos corporativos, las oficinas ofrecen un espacio físico para reunir a sus empleados y coordinar las actividades, la productividad y el rendimiento e impulsar la creatividad. Además, las oficinas son un escaparate de la propia marca y cultura de una empresa, y desempeñan un papel fundamental a la hora de atraer y retener a los profesionales más cualificados. La función de las oficinas seguirá evolucionando, lo que acelerará aquellas tendencias que resaltan la importancia de la colaboración y la innovación en la productividad de los empleados.

Desde la perspectiva de los empleados, la oficina es un espacio donde se producen interacciones personales que la tecnología difícilmente puede replicar, como el contacto social, la colaboración en persona, la orientación profesional y la gestión. Incluso tras el reciente éxito que ha tenido la implantación global del teletrabajo, los empleados siguen expresando que les gustaría trabajar en la oficina la mayor parte de la semana.

Existen cuatro factores clave que desempeñarán un papel fundamental en la transformación de la demanda de oficinas tanto a corto como a largo plazo:

Teletrabajo:

El teletrabajo presenta múltiples beneficios para los empleados, entre los que destacan no tener la necesidad de desplazarse y la flexibilidad de horarios. No obstante, para muchas personas, la disposición de sus hogares hace que trabajar desde casa no sea la mejor opción, debido a la limitación de espacio, la falta de privacidad o el mayor número de distracciones. Además, los empleados echan en falta la interacción social que conlleva el trabajo desde la oficina. Asimismo, aún está por comprobar el mantenimiento a largo plazo de la productividad fuera de la oficina. La flexibilidad será un aspecto clave para la satisfacción de los empleados, y el equilibrio entre el trabajo en la oficina y el teletrabajo deberá cimentarse en las personas.

Diseño de las oficinas:

No cabe duda de que el COVID-19 acelerará algunos cambios en el diseño de las oficinas. El más evidente será el relativo a la densidad ocupacional. La tendencia alcista se ha revertido drásticamente debido a los requisitos de distanciamiento social. No obstante, cuando exista una vacuna o un tratamiento disponible, volveremos a ver densidades similares a las registradas antes de la pandemia, pero solo hasta cierto punto, dado que la salud y el bienestar seguirán siendo las prioridades de los inquilinos. También se priorizarán los espacios que fomenten la interacción personal, rediseñando el espacio para alejarse del modelo basado en escritorios individuales.

Tecnología:

Es poco probable que la tecnología por sí sola tenga repercusiones de gran calado en la demanda de alquiler general. A corto plazo, la implantación de nuevas tecnologías facilitará el trabajo en remoto y, además, garantizará el bienestar y la eficiencia de los trabajadores en su vuelta a la oficina. A largo plazo, se espera que la demanda de inquilinos se oriente hacia edificios de oficinas inteligentes con un gran componente tecnológico, lo que refleja la capacidad de las nuevas tecnologías para apoyar las iniciativas de las empresas en materia de medio ambiente, sostenibilidad, salud y bienestar. Por tanto, parece probable que se produzca una reducción de la demanda de activos de menor calidad a largo plazo.

Patrones de desplazamiento:

No tener la necesidad de desplazarse es el beneficio más comentado del teletrabajo y constituye uno de los ámbitos que más preocupan de cara a la vuelta a la oficina, especialmente en aquellas ciudades que dependen en gran medida del transporte público. En muchas de estas ciudades, es probable que el regreso a las oficinas se lleve a cabo de una forma más progresiva. Algunas ciudades están promoviendo las ventajas de caminar o usar la bicicleta. A largo plazo, se sigue esperando que la interacción face-to-face (tanto interna como externa) se traslade hacia núcleos urbanos céntricos y con un gran número de servicios. Estos factores impulsarán la demanda y el valor de mercados urbanos con buenas conexiones de transporte a largo plazo.

La última pieza de este rompecabezas es dónde se concentrará la demanda de oficinas, es decir, los patrones espaciales de la demanda de oficinas. Las ventajas de las ciudades en términos de oportunidades económicas, conexiones sociales y calidad de vida probablemente prevalezcan a pesar de las preocupaciones a corto plazo derivadas del distanciamiento social. Las fuerzas que ya estaban transformando nuestras ciudades antes del COVID-19 seguirán impulsando el cambio y la demanda de oficinas: la digitalización y la automatización, las ciudades sostenibles y la globalización.

El espacio de nuestras ciudades y su extrarradio evolucionará en respuesta a la digitalización, a las nuevas preferencias a la hora de vivir y trabajar y a la demanda de un modelo urbano más sostenible y resiliente. La tendencia de la ‘urbanización distribuida’ se acelerará después de la pandemia, y supondrá una rápida evolución de las redes de ciudades hiperconectadas y basadas en la tecnología que giran en torno a las principales ciudades, como Nueva York, París y Tokio.

El auge de las ‘ciudades-región’ hiperconectadas cambiará gradualmente el patrón espacial de la demanda de oficinas y lo acercará hacia un ecosistema de mercados de oficinas diversos que abarcará tres elementos clave:

1. El aumento de la demanda en pequeñas ciudades y zonas periféricas habitables y bien conectadas
2. Un núcleo urbano rediseñado y con un componente multiusos cada vez mayor
3. La creación de nuevas categorías de actividades basadas en la innovación

El COVID-19 ha supuesto una conmoción extrema e inesperada para nuestro mundo que tendrá importantes consecuencias a corto y largo plazo. Inevitablemente, se producirá una corrección a corto plazo, a medida que el impacto económico de la pandemia se materialice en la actividad corporativa. No obstante, a largo plazo, las oficinas seguirán constituyendo una parte fundamental de nuestra cultura corporativa y desempeñarán un papel de gran calado en nuestro trabajo y nuestra productividad.

La flexibilidad para poder trabajar desde casa se integrará a la perfección en la vida laboral y beneficiará tanto a empleados como a empleadores. El énfasis en el bienestar y una cierta reducción de la densificación, junto con las mejoras para fomentar la interacción tan difícil de lograr desde casa, constituyen elementos que podrían cambiar y compensar los espacios de trabajo. El espacio de oficinas seguirá evolucionando y, como resultado de esta crisis, desempeñará un papel especialmente importente a la hora de impulsar el bienestar y la productividad en las empresas.

En este informe, analizamos estas tendencias y ofrecemos algunas conclusiones sobre el futuro de la demanda de oficinas.