La ventaja del pionero comienza a materializarse para el sector inmobiliario

La transparencia en los mercados ha sido escasa en un contexto de inflación más elevada de lo previsto, subida de los tipos de interés y riesgo de recesión.

Los progresos de los bancos centrales para frenar la inflación se hicieron evidentes hacia finales de 2023. Esto ha llevado a los inversores a pensar que es probable que los tipos de interés hayan tocado techo. Pero dada la resistencia de muchas economías en todo el mundo, se espera que los tipos de interés se mantengan elevados hasta bien entrado 2024. Unos tipos de interés estables aportarán más previsibilidad a los costes de la deuda, lo que contribuirá a estabilizar los precios, aumentar la originación de préstamos y catalizar la liquidez.

Los mercados de deuda se han convertido en un importante foco de atención para los inversores inmobiliarios; las estrategias de crédito ofrecen ventajas de diversificación y funcionan bien en entornos de tipos de interés elevados. Están surgiendo nuevas fuentes de deuda para complementar las opciones de financiación en mercados y sectores en los que los prestamistas se muestran más cautelosos, y los fondos de deuda han añadido una importante capacidad de préstamo, sobre todo desde la crisis financiera mundial. JLL prevé que 3,1 billones de dólares de activos inmobiliarios en todo el mundo tengan deuda con vencimiento a finales de 2025. Los inversores deben buscar oportunidades de despliegue en toda la estructura de capital y el riesgo, incluso a través de financiación mezzanine, capital de rescate u otras estructuras para ganar exposición a nuevos sectores inmobiliarios y geografías.

Si bien la captación de capital para fondos inmobiliarios ha disminuido en comparación con los niveles previos a la pandemia, existe una cantidad considerable de capital en reserva, que alcanzará los 402.000 millones de dólares en octubre de 2023. A medida que cambian las expectativas de riesgo y rentabilidad, los inversores exigen cada vez más rendimientos más elevados, y el despliegue de capital se orienta hacia estrategias de mayor rentabilidad y hacia la obtención de ventajas en mercados en los que el valor del capital parece estar tocando fondo. Los inversores inmobiliarios deberían dar prioridad a los sectores y zonas geográficas en los que las previsiones de crecimiento de los alquileres puedan suscribirse con mayor confianza.

A pesar de las recientes preocupaciones sobre el efecto denominador y las presiones de asignación que favorecen a las estrategias de renta fija, el atractivo a largo plazo de los bienes inmuebles comerciales (CRE) como clase de activos permanece intacto, y han aparecido los primeros indicios de que el efecto denominador está remitiendo. El sector inmobiliario comercial ofrece una mejor protección frente a la inflación con una menor volatilidad, una menor correlación con otras clases de activos, ingresos estables y ventajas de diversificación. Esperamos que las asignaciones de activos estratégicos al sector inmobiliario, especialmente a largo plazo, se mantengan estables y, para muchos inversores, tiendan al alza.

Si nos fijamos en la dinámica de la inversión sectorial en el sector inmobiliario, las estrategias de las carteras ya habían estado modificándose durante la década anterior a la era de la pandemia, y el mercado se encuentra en las primeras fases de una reasignación significativa del capital. La diversificación adoptará diferentes formas en los mercados de todo el mundo, e incluso los sectores que actualmente están "en desgracia" siguen teniendo cabida en las carteras globales diversificadas. El sector de la vivienda atrae actualmente la mayor parte del capital a escala mundial, seguido de la logística. Aunque otros sectores, incluidas las oficinas, han registrado recientemente salidas netas, esperamos que se recuperen, centrándose en los activos de calidad. El despliegue será un obstáculo para las nuevas estrategias, dados los diversos grados de barreras de entrada, competencia y estrategias de desplazamiento, lo que refuerza la necesidad de los inversores de agilidad y conectividad de mercado en tiempo real.

El crecimiento de esta clase de activos se extenderá más allá de los grandes sectores. Surgirán oportunidades a más largo plazo con los cambios tecnológicos y sociales, la evolución de los modelos empresariales y el crecimiento de industrias dinámicas, como las ciencias de la vida y los centros de datos. Dado que muchas ciudades y empresas están adoptando soluciones energéticas más limpias, habrá una demanda creciente de infraestructuras de apoyo e instalaciones de fabricación y distribución. La fabricación avanzada presenta otra oportunidad y experimentará un aumento de la demanda de activos de investigación y desarrollo, producción y logística.

A medida que se vaya perfilando una imagen más clara del futuro, los inversores deberán evaluar sus participaciones actuales y explorar oportunidades de crecimiento de los ingresos y del valor del capital en todo el espectro de activos inmobiliarios, geografías y estrategias de despliegue.