El secreto mejor guardado de Méndez Álvaro

Ambición

En 2017, nuestro informe European Rental Growth Hotspots situó el barrio de Méndez Álvaro como el segundo más rentable de Europa. La excelente conectividad y servicios de la zona, su desarrollo terciario y residencial y los numerosos proyectos nuevos eran algunas de las razones detrás del gran atractivo de la zona. En el ámbito de oficinas, era una de las pocas zonas con disponibilidad de suelo dentro de la almendra de la M-30. Esto había disparado la demanda y había hecho que empresas como Mahou o CLH establecieran allí su principal sede.

En aquel momento, desde JLL ya podíamos vislumbrar que esta zona podría llegar a convertirse en la prolongación de la Castellana en el Sur de Madrid. Lo que es más, basándonos en el análisis urbanístico, vimos que esta área podía representar una extraordinaria oportunidad para el mercado, difícil de replicar. 

La calle Mendez Ávaro estaba catalogada como eje terciario, lo que favorecía su desarrollo hacia el segmento de oficinas ya que cualquier parcela que hiciera frente o fachada a un eje terciario, permitía cambiar su edificabilidad residencial a terciaria de oficinas sin pérdida de la misma.

Era en esta misma calle donde una familia era propietaria mayoritaria de dos parcelas de suelo, una de ellas con 70.000 m² de edificabilidad residencial y 20.000 m² de edificabilidad terciaria de oficinas y otra de 20.000m² edificables de uso terciario de oficinas. Tras más de 10 años desarrollando el sector como gestores y haber vivido varios ciclos económicos, los planes de los propietarios pasaban por desarrollar en patrimonio el 50% de la edificabilidad residencial y vender el resto para financiar las obras de ejecución.

Cómo trabajamos juntos

Después de analizar el planteamiento urbanístico y las características de las parcelas, teníamos la certeza de que una estrategia diferente iba a obtener mejores resultados. Dada la escasez de oficinas disponibles y la alta demanda de empresas que querían ubicarse dentro de la M-30, vender la totalidad del suelo para construir oficinas se presentaba como la opción idónea.

Analizada la oportunidad, identificamos a la Socimi Colonial como el inversor adecuado para acometer un proyecto terciario de más de 100.000 m². Así, tras meses de trabajo, se lograron alinear los intereses de vendedor y comprador y se firmó una operación en formato share deal, con el asesoramiento en venta por parte de JLL a Colonial.

Colonial era uno de los clientes históricos de JLL que, en aquel momento, se encontraba en el momento perfecto para adquirir los suelos. La compañía buscaba crecer a través de la compra de parcelas en enclaves con potencial, que le permitían desarrollar inmuebles de oficinas desde cero y la de Méndez Álvaro cumplía con todos los requisitos.

Resolución

El cierre de la compra convirtió a Colonial en la protagonista de la mayor operación con suelo de oficinas desde la venta de la parcela de la quinta torre en Madrid. Junto con el cliente, habíamos logrado sumar 110.000m² edificables, que iban a alojar un proyecto de usos mixtos con potencial para el desarrollo de un gran parque empresarial o de un concepto innovador que permitiera la coexistencia de distintos usos: oficinas, retail y residencial. El coste final del mismo supondría una inversión de 350 millones de euros en la zona.