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¿Cuáles son las nuevas áreas foco de los alquileres inmobiliarios urbanos?

Los barrios en la periferia de los centros de las ciudades están atrayendo la atención de los inversores.

14 de julio de 2023

El barrio Prenzlauer Berg de Berlín ha sido conocido durante mucho tiempo como un destino de moda con cafés, restaurantes, boutiques y galerías de arte.

Pero en los últimos años, cada vez más empresas que buscan ganar protagonismo también se establecen allí. Muchas de ellas se instalan en el creciente número de espacios de co-working que satisfacen la demanda de entornos de trabajo flexibles.

Poco a poco, la demanda ha ayudado a transformar esta área del mercado inmobiliario. Prenzlauer Berg ha visto un aumento del 50% en los alquileres de oficinas prime en los últimos cinco años, según datos de JLL. Esto, a su vez, ha ayudado a dar el comienzo de proyectos innovadores como el desarrollo de uso mixto Dstrct.Berlin.

Los inversores han tomado nota y no solo en la capital alemana. En todo el mundo, los barrios urbanos a las afueras de los centros de las ciudades están atrayendo inversiones a medida que las empresas y los promotores buscan lo que es nuevo y asequible.

El antiguo distrito de envasado de carne de Chicago, Fulton Market, ha sido testigo de un aumento del 43% en el alquiler desde 2019, según muestran los datos de JLL. En el barrio Gangnam de Seúl, los alquileres han aumentado un 24% en los últimos cinco años. El South End en Charlotte, Carolina del Norte, ha experimentado un crecimiento del 33%. Y los desarrollos aún más pequeños, como el North Loop en Minneapolis, han visto aumentos superiores al 13% durante el mismo período.

Antaño aisladas, estas prósperas áreas rivalizan con los principales distritos del CBD (Central Business District) en las ciudades, según el informe El futuro del CBD de JLL.

"Estos barrios son el hogar de grupos creativos, tecnológicos y de investigación y desarrollo en rápida evolución y están cambiando el enfoque de los inversores de submercados más establecidos hacia el intenso desarrollo de oficinas creativas, viviendas, hoteles boutique, laboratorios y productos de retail selectos", dice Phil Ryan, JLL City Futures, Director de Global Insight.

El informe muestra que el crecimiento del alquiler de más del 20% en los últimos cinco años no es infrecuente en estos submercados.

"Las altas ventas en los barrios urbanos marginales muestran que ya hemos llegado al punto en que un lugar no tradicional puede y logrará precios similares a un mercado central del centro en muchas geografías", dice Ryan.

Si bien algunos inversores podrían preguntarse si ya es demasiado tarde para capitalizar algunos de estos barrios, Ryan dice que la pregunta que todos deberíamos hacernos es: "¿Y ahora dónde?"

Construyendo un barrio

El desarrollo en los barrios urbanos periféricos sigue un patrón, dice Ryan. Él lo llama el “efecto derrame”.

"A medida que se construye un lugar, la demanda se extiende a los barrios adyacentes", dice. "Los destinos para esta migración también deben tener atributos clave que los hagan deseables".

Descubrir cómo replicar barrios urbanos que funcionan en un nuevo espacio es fácil y difícil, dice Ryan.

"Cuando hablamos de tipos emergentes de ubicaciones institucionales, las exitosas son de naturaleza orgánica. Están en lugares que encajan naturalmente en este punto óptimo entre la ubicación y el entorno construido existente", dice.

Aquí es donde la creación del lugar entra en la conversación.

La creación de lugares es vital para que estos vecindarios tengan éxito, especialmente cuando se unen con el distrito central de negocios (CBD). Ryan señala a Europa, véase MediaSpree de Berlín o Prenzlauer Berg, como caso de ejemplo para implementar mejoras en la habitabilidad y el ámbito público, como reducir el tráfico o aumentar el comercio retail en las aceras, la diversidad arquitectónica y la calidad de construcción.

Melbourne, dice, ha sido un modelo exitoso para los barrios marginales en auge como Richmond, Cremorne y Collingwood, que han surgido como centros tecnológicos competitivos.

"Cuando miras esos vecindarios de Melbourne, todos tienen bloques estrechos, la arquitectura postindustrial, están relativamente cerca de donde vive la gente y también están cerca de áreas residenciales establecidas", dice Ryan. "Supone romper las manzanas, facilitar el movimiento, aumentar el número de árboles, crear tiendas que sirvan como destinos y escalarlas hacia arriba".

Este tipo de desarrollo ocurre en diferentes fases: comienzan y maduran con el tiempo, y luego llega un nuevo desarrollo y la escala cambia. Al preguntar cuál será el futuro, Ryan dice que es posible que haya interés por mirar hacia atrás a estos barrios urbanos marginales emergidos hace más de una década. En Chicago, vecindarios como el Far West Side muestran muchos de los mismos signos de estar preparados para el crecimiento que Fulton Market tuvo durante el comienzo del ciclo inmobiliario anterior.

Cuando se trata de una estrategia a largo plazo, Ryan dice que es esencial comprender el equilibrio del uso del suelo, qué servicios están disponibles, qué tipo de acceso tiene el área al centro de la ciudad y si existe la capacidad de construir a escala. Estos factores son críticos para influir en la dirección que tomará el crecimiento.

Cuando los dólares tienen sentido

Al invertir en estos vecindarios urbanos periféricos, uno de los desafíos más destacados que enfrentarán los inversores es su pequeña huella y un punto de saturación significativo. Una pregunta importante, dice Ryan, es si hay liquidez para seguir adelante. Y, a menudo, la capacidad de carga y el punto de saturación no son evidentes desde el principio.

Debido a que el desarrollo de grado institucional es costoso, la capacidad de escalar el barrio será crucial para determinar el éxito a largo plazo, dice.

Por ejemplo, una de las razones por las que Fulton Market en Chicago está ganando terreno es su capacidad para crecer verticalmente, como con la torre de 45 pisos en 570 Fulton.

"A medida que los valores aumentan, estos vecindarios se vuelven más atractivos a mayor escala para la reurbanización", dice Ryan. "Eso solo sucede cuando alcanzas un cierto umbral y el precio funciona. Y en consecuencia genera un mejor rendimiento".

Debido a la volatilidad del mercado y de cómo el riesgo de que un solo inquilino se retire de un contrato de arrendamiento ancla podría interrumpir todo un desarrollo, Ryan dice que invertir en estos mercados tiene su parte justa de riesgo. Un riesgo similar ocurre con la demanda de gran tamaño en el hospitality y el retail de gama alta y boutique, donde los promotores e inquilinos tienen que sopesar las compensaciones de aprovechar las opciones de primer movimiento contra los pronósticos de demanda inciertos.

Aún así, Ryan sigue siendo optimista sobre la tendencia, diciendo: "A largo plazo, aquí es hacia donde nos dirigimos. Hay suficientes inversores que confían en construir barrios urbanos fuera de la almendra central. Las lecciones aprendidas del éxito de estos lugares para atraer residentes, empresas y visitantes también le darán fundamento a la regeneración de los distritos comerciales centrales tradicionales a medida que se adaptan a las nuevas formas de trabajar, viajar y hacer negocios".